我写了很多关于投资公寓/商店/住宅的文章。请耐心阅读旧文章。买了之后不要给我留言:想哭，后悔没有早点看到你的文章。

毕竟少看一篇文章会影响你几十万几百万的投资。

本文末尾整理了相关文章的链接，点击标题阅读。(问问你，小助很贴心吗？

上一期，鹿鹿和大家研究了如何投资店铺(详细戳:想发财买店铺？投资能赚一亿吗？)，很多旁观者说:如果买回租/租的公寓(或者店铺)会靠谱吗？

限购后，商业地产强势出现。其中，售后租赁和退货销售是开发商的两个 ** 宝藏。统一经营，原价回购.10年返本……相信旁观者看到了很多这些诱人的话。

看起来很兴奋吗？我真的很想买一套鸭子吗？

那我们今天就来谈谈，回(包)租公寓/店铺，到底是天上掉馅饼还是掉陷阱？

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售后包租和返本销售是什么？

售后租赁是指房地产开发商将商品房出售给买方，但买方不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构经营，并定期向买方支付租金的销售方式。

退货销售是指买方一次性向开发商支付全部购房款，开发商在一定年限内将买方的房价全部退还给买方。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”（打了双引号，你知道啥意思了吧？）作为噱头，通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式通常签订两份合同，一份是销售，另一份是租赁。

销售是业主买房，商品房销售合同。

租赁是指业主将房屋出租给开发商。一般来说，他会找一家管理公司作为甲方来规避法律。事实上，这是一项委托管理协议。

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为什么开发商要做这些花样？

请放心，这绝对不是为了让你赚更多的钱。开发商不太爱你。

正常开发商，无论是酒店公寓、商店、办公楼，一般都会向投资者出售部分物业，部分保留，然后统一管理。购物中心、酒店做得好，除了地理位置、商业定位外，还要测试物业的管理和管理能力。

一般来说，如果开发商保留的物业比例越大，就越容易赚钱；相反，出售的部分越多，就越难赚钱。

这个道理很容易理解。你是开发商。你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且，原本正常出售的物业交给业主就完了。为什么开发商要给自己找麻烦从你手里租回来？还承诺丰厚的租金？

这是良心发现，还是人性之光？ 让我们跟着镜头，一起走进资本家的世界，嘻嘻嘻(皮肤很开心)。

资本家当然没那么好！！搞这么多花样的主要目的是在短时间内把手头的物业都卖掉！

说白了，这种方法的本质不是卖房或经营物业，而是以商铺、公寓为融资工具，快速吸收大量资金。

几乎所有从事商业地产并取得成功的人都不会采用这种方式，因此租赁开发商的物业管理能力自然令人担忧。

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国家明令禁止售后租赁和返本销售

事实上，你买不买的馅饼早已被国家禁止。早在2001年6月，国家就开始实施建设部颁布的《商品房销售管理办法》

房地产开发企业不得以退货或变相退货的方式销售商品房；房地产开发企业不得以售后租赁或变相售后租赁的方式销售未完成的商品房。

因此，仍在采用这种销售方式的开发商实际上是非法的。

请心里有点ACD数！

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为什么国家要禁止：

售后包租和返本销售呢？

答案一定是为了保护你（投资者）的权益！如果它们真的像开发商描述的那样好，它们就不会被国家禁止！辣吗？接下来，鹿鹿将带你深入了解它的缺点：

售后包(返)租风险巨大

售后租赁不是中国的原创，也是从国外传来的商业地产开发模式。简单粗暴地说：

也就是说，开发商将开发的商店、商品房、酒店、度假村等物业分为小面积单位出售给买方，然后与买方返还租赁合同，让买方将物业返还给开发商，在一定时间内，由开发商以固定利率租赁。

租赁期一般为3-10年，回报率为购房总价的8%至10%。

因为这种方式通常把大房产分成小单位，每个单位的价格都很低，回报率看起来也很高，所以很受中小投资者(说你)的欢迎。

然而，这种模式实际上有很大的风险：

1.可能存在欺诈行为。开发商在获得银行贷款的同时，将项目出售给买方，然后将资金挪作他用，导致资金链断裂，或直接融资成功后逃跑。

2.项目建成后，店铺、酒店公寓管理不善，无法达到预期收入水平，无现金流支付，甚至开发商提取资金 -- 你期望一个以融资为最终目标的开发商有多强的物业管理能力？

事实上，在现实生活中，售后租赁的法律案件很多，几乎都涉及到： 租金不到位，物业管理出现问题，房产证无法办理，店铺管理不善，开发商跑路，管理公司跑路(破产)，楼盘未完工。

这也是政府早在2001年就禁止售后租赁的原因。

围观群众又纷纷表示：“返本销售”是不是就相对安全一些了呢？

但实际上，返本销售和售后返租的效果是一样的，都是为了快速融资。

事实上，开发企业涉嫌回报销售非法融资，一方面不利于国家对金融活动的监督。同时，对买家来说，最大的风险是开发企业的回报承诺往往无法实现。

几年后，企业要么破产破产，要么资金被卷走，要么企业无法履行返本义务。买家往往会得到高质量、低价格的商品房或遥远的未来房。

价格中的猫腻

事实上，最直接的一点是，提供售后租赁的商业地产的价格基本上是可疑的。所谓羊毛来自羊，开发商往往首先提高产品价格，然后以租金的形式将部分利益返还给业主。

亲爱的姐妹们，兄弟们，你们实际上得到的收入是你们自己的钱啊！！惊喜，意外吗？

举个例子：

(为了避免脑壳痛，我会帮你算账)

假设某店(公寓)项目价格为1万/平方米，开发商将其价格提高到2万/平方米，并承诺10年租金，年收入为8%。

你买了一套A100平方米的方米，花费200万大洋(注:实际价格是100万)。

假设10年内A商店不贬值也不升值，我们也不计算投资者的利息损失和各种税费。

10年后，你的租金收入是2000*8%*10=160万。

因为价格可疑，你实际上花了100万，所以你的实际收入是60万，也就是说，你投资了200万，年实际投资回报率只有3%。（这比支付宝低4%！老姐妹们）

此时，开发商的租赁协议已经结束。你可能面临租不出去或市场租金不理想的困境，所以你一定想卖掉商店。

但是，市场的实际价格是1万/平方米，所以你卖的总价是100万，损失100万。

十年后，你付出了200万，收回了160万的租金 100万(卖楼钱)=260万，实际投资回报3%。

如果你是贷款买的房子，这个收益率不能抵消你的抵押贷款利率（商业贷款的利率可以高达5.6%)，你每年都是净亏损。

请注意，这是一个有良心的开发商。有些开发商可能会半途而废，或者不给租金等等。

如果你不相信，我可以说：

长颈鹿的家人在惠州海边买了一套酒店式公寓，承诺租房，因为他们听从了中介的愚弄。

去年收楼后，噩梦开始了。开发商有各种诡辩和流氓。如果我们想通过他们出租，我们必须按照他们的标准重新装修公寓，购买统一（昂贵）的家具和家用电器，租金是 ** 分。正常人一听就不肯干。

最后，我们辗转反侧反侧，我们不得不将公寓签署给附近的短期租赁公司，租金为73分。收入不高，聊天比没有好，因为夏天是海边旅游旺季，入住更多；冬天几乎没有客人。

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结 语

所以，大家看看，我一个18线理财小网红的家人都能踩坑（因为永远都不听我的话），其他胖友们踩坑的风险可能更大啊。开发商套路多，我们投资需谨慎！