作者：萍阳

公司成立后，选择办公空间成为一项重要工作。一般来说，公司的办公空间不是股东自己的房子，而是需要租用合适的办公空间。

因此，房屋租赁合同将不可避免地出现在公司的经营过程中。在审查租赁合同时意哪些风险点？作者将在本文中梳理一些关键条款。

(注:本文租赁合同模板来源于2019年11月深圳市房屋租赁合同(非住宅)

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1.1甲方租给乙方的房子位于________，租赁形式：□整租/□部分租赁，建筑面积：______平方米(包括套内建筑面积:_____公摊面积平方米：______平方米)，房屋租赁用途:_______ ，房屋编码：________。

1.2 房屋所有权:

房地产权利人或合法使用人________，甲方持有：（□房屋所有权证书或房地产权证书/□房屋买卖合同/□房屋租赁合同/ □其他房屋来源证明文件)、房屋所有权证明或房地产证明编号:________，房屋（□是 / □否)设定抵押。

1.3 房屋装修情况：________(本合同附件二中可补充列出装修的具体情况)。

1.4 房屋附属设施：

□房屋内无任何设施设备，是空房。

□房屋内安装设施设备，详见《房屋交付确认书》。

【审查要点】

首先，在描述房屋基本情况时，需要在合同中明确约定房屋的租赁用途。由于不同的租赁用途对房屋损失的影响不同，未经承租人同意改变租赁用途的，承租人可以以此为由终止合同，甚至主张违约责任。

合同法第二百一十七条承租人应当按照约定的方式使用租赁物。

其次，更重要的是在合同中注明房屋的权利持有人或合法使用人，以证明其对房屋的合法权利来源。出租人提供房屋所有权证证明房屋所有权是承租人最安全的方式。

《物权法》第十条:国家对房地产实行统一登记制度。

如果出租人可以提供房屋销售合同，但房屋因客观原因未能办理转让登记或正在办理转让登记，出租人也有权出租房屋，但不建议租赁只有购买合同的房屋，风险不确定；如果出租人与权利人持有房屋租赁合同，即出租人，即日常所谓的第二房东，那么承租人实际上扮演了第二承租人的角色，权利人和出租人（第二房东）在合同中约定享有转租权，出租人可以将房屋转租给第二承租人，但未经权利人同意擅自转租的，租赁合同无效，权利人可以终止合同。

《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以终止合同。

最后，双方可以将房屋中的附属设施列表附在合同中，包括设施类型、品牌、损失程度、购买时间等。

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2.1乙方租赁房屋的期限为乙方租赁房屋的期限____年____月____日至____年____月____日止，共计____年____个月（不得超过法律、法规规定的最长期限，原则上不得少于一年）。

2.2 免租期：

□乙方享有___□月/□日免租期(含租期)，具体时间为____年____月____日至____年____月____日期。在此期间，乙方不需要向甲方支付租金，但除租金外，还需要承担水、电、气、物业管理费等所有费用。免租期满后，乙方是否使用租赁房屋，应按合同约定支付租金。

□乙方不享受免租期，租金、管理费等费用自甲方交付房屋之日起计算。

【审查要点】

租赁合同的起始时间应在合同中明确约定，租赁期限不得超过房屋的剩余使用寿命。

《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过一部分无效。租赁期届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

对于不定期租赁的合同，双方可以随时要求终止，但预留一定的准备时间。

《合同法》第二百一十五条：租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期届满后，承租人继续使用租赁物。出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。

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3.1 租房按□套内建筑面积/□按建筑面积计算租金，月租金总额为人民币_____元（大写：____元整）。

3.2 租金支付时间：租金按月支付，乙方应每月支付___最近向甲方支付租金。甲方收取乙方租金时，应向乙方出具收款凭证。

3.3 租金支付方式：乙方应在约定的租金支付日期前□现金支付/□银行转账/□其他________将租金交付给甲方。

【审查要点】

对于租金的支付方式，承租人在支付时需要注明具体日期的租金金额，并保留交易记录作为后续 ** 凭证。如果选择现金支付，承租人可以要求出租人出具已收到一年一个月的租金的书面文件。

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□甲方同意乙方在不影响房屋结构的情况下装修租赁房屋；按规定报有关部门批准的，也应由□甲方/□甲方委托乙方报有关部门批准后方可进行。租赁期限届满或合同终止后，装修应当装修□乙方拆除并恢复原状/□折价归甲方所有/□免费归甲方所有/□其他________ 。

□甲方不同意乙方装修租赁房屋。

【审查要点】

一般来说，为了使办公环境更舒适，风格更符合公司文化，承租人将对房屋进行适当的装修，那么如何分配装修成本和装修呢？首先，装修必须经出租人同意，经出租人同意，除双方另有约定外，未形成附件装修，可由承租人拆除；对附件装修的处理没有约定，最高人民 ** 关于城市房屋租赁合同的审理** 案件具体适用法律若干问题的解释(以下简称司法解释)按合同解除原因分类处理。

《司法解释》第十一条承租人经出租人同意装修时，双方对已形成附属装修的处理没有约定的，人民 ** 按下列情形分别处理：（1）因出租人违约终止合同的，承租人要求出租人赔偿租赁期内剩余装修残值损失的，应当予以支持；（2）因承租人违约终止合同的，承租人要求出租人赔偿租赁期内剩余装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当的赔偿；（3）因双方违约终止合同的，双方应当根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不能归咎于双方的原因终止合同的，剩余租赁期内的装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

其次，未经出租人同意，承租人可以要求恢复原状或赔偿损失。

承租人未经出租人同意人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

最后，租赁期届满不续租时，出租人除当事人另有约定外，不承担附件装修补偿费。

司法解释第十二条承租人经出租人同意装修的，承租人要求出租人赔偿附加装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

【审查要点】

在租赁关系存续期间，除法律另有规定外，权利人将租赁物让给他人，不影响租赁关系。买受人不得以已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，即销售不得破坏租赁。

《合同法》第二百二十九条租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。

司法解释第二十条承租人要求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民 ** 应予以支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在租赁前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权的所有权发生变化的；（2）房屋在租赁前已被人民 ** 依法查封。

作者介绍

萍阳

毕业于国内知名法学院 民商法硕士 研究方向：知识产权 擅长合同管理和风险防治 现在深圳蓝凌软件有限公司智能合同实验室工作。

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