在市场经济活动中，租赁是资源交换和共享的重要途径，已成为不可替代的法律关系。一旦承租人和出租人因租赁物发生 ** ，租赁合同是确定承租人和出租人权利义务的重要依据。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第213条规定：租赁合同的内容包括租赁项目的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁项目的维护等条款。虽然《合同法》规定了租赁合同的一般内容，但制定完整的租赁合同远远不够。结合《合同法》及相关司法解释，对租赁合同（以下简称合同或租赁合同）的主要内容点进行整理和解释。

审查要点之一：合同主体

在微信官方账号第一篇文章《合同审查要点的销售合同(上)》中详细说明了合同主体应注意的事项。鉴于任何合同，首先要确定的是合同主体。因此，在审查租赁合同中的合同主体时，可以参考《合同审查要点的销售合同(上)》。

第二点：租赁物的基本信息及转让

1、明确租赁物的基本信息

承租人与出租人签订租赁合同的，应当首先就租赁物达成一致，即出租人交付的租赁物应当符合承租人的要求。以房屋租赁合同为例，承租人与出租人应在合同中明确租赁房屋的以下信息：房屋位置、业主、房屋面积、房屋使用、房屋是否有抵押贷款等。

(一)房屋所有人

出租人为房屋所有人的，承租人可以要求出租人提供房屋所有权证明；承租人仍有疑问的，可以要求出租人提供房屋管理局出具的房屋所有人信息表，进一步确认房屋所有人。

出租人不是房屋所有人的，应当要求出租人提供出租房屋的权利证明，必要时可以联系房屋所有人。

(2)房屋面积

在签订租赁合同之前，承租人和出租人应明确租赁房屋的面积，以避免 ** 。北京市第一中级人民法院关于房屋租赁热点问题的通知及七个典型案例发布之三：刘诉乐家公司房屋租赁合同 ** 案中，由于出租人告知承租人租赁的房屋面积大于房屋的实际建筑面积，出租人与承租人发生 ** ，诉至 ** 。** 由于出租人在签订合同时没有达到房屋的实际面积67.7与承租人签订合同为78平方米，两个区域差距较大，明显不符合合同约定，影响承租人的实际使用，出租人有重大过错。并决定终止合同，出租人向承租人支付违约金和给承租人造成的损失。

(3)房屋用途

承租人租赁房屋的目的应提前通知出租人，出租人也有义务了解承租人租赁房屋的目的，否则，一旦出租人提供的房屋不能满足承租人的目的，就不可避免地会产生 ** 。

北京市第一中级人民法院关于房屋租赁热点问题的通知和七个典型案例的发布：徐诉广厦公司租赁合同 ** 案件的主要内容是广厦公司将74号店铺租给徐先生经营某品牌产品；协议签订后，徐先生支付了押金和第一笔租金，并对店铺进行了装修。2014年2月，装修完成后，徐先生进行了试运营，并申请了相关材料。由于店铺上其他公司的注册，徐先生无法申请营业执照和卫生许可证。之后，双方无法协商解决问题，起诉 ** 。

因此，如果承租人对拟租赁物有特殊需求，可以在签订租赁合同前对租赁物进行详细调整，以确保租赁物能够满足需求。

(4)房子是否抵押

承租人确认租赁房屋是否抵押的原因是确保租赁关系是否可持续和稳定。

最高人民 ** 关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释第六十六条第一款规定：抵押人出租抵押财产的，在抵押实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。即承租人在出租房屋前被抵押的，一旦抵押权人行使抵押权，承租人与出租人的租赁关系将终止。

2、转让租赁物

在确定租赁物的转让时，应明确转让的内容和时间；确定转让的内容和时间有两个目的：（1）确定承租人的验收时间；（2）承租人在租赁期满后返还租赁物的标准。因此，租赁物的转让也涉及承租人和出租人的权利和义务。

作为出租人，在将移交清单交付给承租人时，应要求承租人在移交清单上签字或盖章；在将租赁物交付给承租人当日，可以要求承租人对出租人交付的租赁物进行验收；若承租人对出租人交付的租赁物有异议，可以以书面方式提出；否则，可以视为出租人交付的租赁物符合承租人的要求。

作为承租人，出租人在签订租赁合同时不能将租赁物交付给承租人的，承租人应当在租赁合同中明确出租人交付租赁物的期限、未交付租赁物的违约责任和承租人的终止权。

审查要点三：租赁期限

租赁期限是承租人使用租赁物并获得收入的期限，承租人和出租人应注意。在确认租赁期限时，建议注意以下内容：

1、签订书面租赁合同

《合同法》第二十五条规定：租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，即一方在合理期限内提前通知另一方的，可以终止租赁关系。因此，为了保证租赁关系的稳定，承租人和出租人应以书面形式建立租赁关系。

2、最长的租赁期限

《合同法》第214条第1款规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。因此，承租人和出租人应当确保单一租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。

3、免收租金期

如果承租人需要对出租人交付的租赁物进行改造和装修，特别是在房屋租赁关系中，一般承租人需要根据自己的意愿装修房屋。此时，应明确承租人在改造和装修期间支付的租金金额。在作者审查的许多租赁合同中，出租人和承租人将同意在装修期间免除租金。

第四点：租金及支付时间

出租人将租赁物出租给承租人，以获得相应的租金；支付租金也是承租人应履行的主要义务。在审查租金支付条款时，应注意租金的支付时间、租金的构成、押金的支付、租金的减免和退还。

1、支付租金的时间

租金的支付时间可以由承租人与出租人协商，无论是先使用租赁物再支付租金，还是先支付租金再使用租赁物。但从出租人的角度来看，应明确承租人支付租金的具体时间，承租人未按时支付租金的违约责任，以及出租人终止合同的权利。

如果租赁期限较长，考虑到租赁价值的提高和通货膨胀，租金的调整方法可以在合同中约定。

2、租金的构成

租金支付时间明确后，租金的构成要明确，即租金是否包括物业费、水电费，尤其是商业写字楼，物业管理费的承担者要明确。

3、保证金的支付

一般来说，当租赁价值较大时，出租人会要求承租人支付一定的保证金。出租人要求承租人支付保证金的，应当在合同中明确保证金的退还时间、条件和使用范围。

4、减免和返还租金

一般来说，承租人支付租金是因为承租人在使用租赁物。如果租赁物因承租人原因不能使用，则从承租人的角度约定出租人返还或减少租金的具体条件，如（1）不可抗力导致承租人不能使用租赁物；（2）征用租赁物；（3）第三方主张对租赁物享有一定的权利，导致承租人不能使用租赁物。

审查要点五：租赁物维修条款

租赁物维修条款作为租赁合同的必要内容，即使承租人和出租人没有约定租赁物维修义务的主体，出租人依照《合同法》第二十二十条的规定，也应当承担维修租赁物的义务。但是，在审查租赁物维修条款时，应当与租金减免和租赁合同终止条款联系起来。

1、与减租条款有关

在租赁物修期间，出租人虽然承担租赁物的维修义务，但承租人在租赁物维修期间不能使用租赁物的，可以要求减免一定的租金。因此，在租赁合同中约定的租金减免。

2、与终止合同条款衔接

虽然租赁合同中约定了租赁物的维护义务条款和因维修租赁物而减免租金条款，但如果出租人长期忽视租赁物的维护或租赁物的维护，承租人有权终止合同。也就是说，承租人可以在租赁合同中与出租人约定，如果出租人在一定期限内无法维修租赁物或租赁物不能满足承租人的目的，承租人有权要求终止租赁合同。

审查要点之六：租赁物的装修

在房屋租赁合同中，承租人和出租人还应约定租赁物的装修，即承租人是否有权装修租赁物、承租人装修租赁物的注意事项以及承租人是否有权在租赁期满后拆除装修和装修。

1、装修租赁物

租赁物的结构和设计风格在一定程度上不能与承租人的要求完全一致。因此，承租人需要装修租赁物的，承租人不得故意损坏或改变租赁物的主体结构、承重结构和公共设施。

2、装修租赁物应注意的事项

（1）在一些物业中，如果租赁物被装饰和改造，则需要执行一定的报告程序，如需要通知物业公司。承租人和出租人应当在租赁合同中约定，租赁物维修的，应当履行报告程序的义务和未履行程序造成的损失。

(2)装修产生的建筑垃圾处理。承租人应当与出租人约定，在维修租赁物的过程中，建筑垃圾的处理主体等。

审查要点七：双方权利义务条款

在租赁合同中，承租人和出租人都有一定的权利和履行相应的义务。权利和义务条款可以分散到合同的每一章，也可以写在一起。无论如何处理双方的权利和义务，都应明确以下几点：

1、承租人是否享有转租权。出租人与承租人在租赁合同中约定承租人有权转租租赁物的，还应当给予承租人报告义务，即承租人将租赁物转租给第三方，并通知出租人第三方的基本信息。出租人不同意承租人转租租赁物的，应当明确承租人违反义务的后果。

2、出租人的通知义务。出租人处置租赁物的，包括但不限于出售、抵押等，应当通知承租人。

3、租赁物购买保险的义务。承租人和出租人应当明确是否需要为租赁物购买保险，以防止火灾等自然灾害和事故造成的租赁物损坏和损失的风险。租赁物需要购买保险的，应当明确购买保险的义务主体。不需要为租赁物购买保险的，应当明确因火灾等自然灾害和事故造成的租赁物损坏和损失的风险。

4、优先续租权和优先购买权。承租人拟长期使用租赁物的，可以在租赁合同中约定，承租人在同等条件下享有优先续租权。《合同法》第二百三十条规定了优先购买权。

第八点：租赁物返还

租赁物返还条款处理时，应当明确租赁物返还的情况、租赁物返还的期限和标准。

1、返还租赁物的情况

承租人和出租人应当约定租赁物的返还，租赁期届满后双方不续签；一方严重违反合同义务导致租赁合同终止；承租人破产或者丧失主要资格。

2、返还租赁物的期限

租赁物一旦返还，承租人返还租赁物的期限应当明确。双方同意返还租赁物的期限应当合理；承租人逾期返还的违约责任可以明确。

3、返还租赁物的标准

承租人与出租人约定租赁物的返还标准时，可以以双方签署的移交单为准，即承租人按照出租人交付租赁物的状态将租赁物返还给承租人。

承租人对租赁物进行装修、装修的，应当明确承租人返还租赁物时，对租赁物上的装修装修物的处理方式和处理费用承担主体。

审查要点租赁物被征用或征用

在租赁房屋、厂房、土地等租赁物的过程中，经常发生租赁物被征收或征用的情形，因此，特别是承租人，应该明确约定装修费，安置费补偿费，停产停业补助费，以及对承租人新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等属于承租人所有，否则，承租人上述利益无法保障。

苏州埃维森精密模具有限公司(以下简称埃维森公司)与苏州中门子科技有限公司(以下简称中门公司)租赁合同 ** 一审 ** 认为：工厂租赁合同、办公租赁合同约定，在租赁期前三年内，如因政府搬迁等不可抗力因素需要提前终止合同，双方享受政府补偿的设备搬迁费50%。根据这两份合同，中门子公司不能享受纠纷的停产停业损失费。盛浦回购办公室出具的《关于搬迁补偿对象和鉴定的说明》证明，搬迁补偿对象和实际经营者是实际产权经营者，即拥有产权的实际所有者。因此，埃维森也无权主张停产停业损失费。纵观三项协议，中门子公司自始至终不承认停产停业损失费，由埃维森公司享有。从《工厂租赁合同》和《办公租赁合同》的原始协议到 ** 补偿协议的最终协议只能反映中门子公司从最初的设备搬迁费双方享受50%到装修损失、可搬迁部分和不可搬迁部分、电话、空调、热水器、宽带移动费和营业执照相关费用的有限放宽，停产停业损失费并非在中门子公司愿意让渡给埃维森公司的利益范围之内。中门子公司取得停产停业损失费系基于其与政府之间的合同约定，而埃维森公司能否得到该利益亦需依据其与中门子公司之间的合同约定判断，两个法律关系应各按合同相对性原则处理。”二审 ** 维持原判。

关于合同的解除条款、违约条款和争议解决条款，将在下一篇文章《合同审查要点之买卖合同（下）》中做出说明。

以上九个关于审核租赁合同的要点是非常基础而且是非常重要的内容，在审查或草拟租赁合同时，应根据租赁物种类以及承租人与出租人的要求等，设计相应的内容，笔者提出的审查要点仅供参考。