案件简介：

20152000年，小刘想用自己的能力经营一家文具店。他认为经营一家文具店不应该很复杂。然后，他开始出去找商店。经过十天的实地考察，他发现学校旁边的立面和文具店的生意应该很好，因为很多学生应该买。同时，我看到学校旁边有一家电动汽车店S店铺需要转让，小王去卖电动车店S店主郝女士讨论了郝女士是否可以把店转让给小王。经双方协商，郝女士急需转让，因为她的经营状况不佳。看着小王真诚地接手，小王支付了5万元的原转让费S商店直接交给小王。双方没有签订书面租赁合同。小王向郝女士支付了5万元的转让费后，小王开始租房S店面。

小王认为他已经租了原来的房子S郝女士在店里的转让费是5万元，所以即使她已经租了S店面。小王开始对S店铺装修后，装修号开始正常运营。正如小王所料，生意蒸蒸日上，日收入相对乐观。十个月后，学校工作人员通知小王，由于某些政策因素，学校将收回所有出租房屋，并要求小王在两个月内搬走。

小王告诉学校，我以前租过这个S郝女士在店里支付了5万元的转让费。郝女士让他继续租房。如果有任何问题，她应该去找郝女士，她不会搬走的。小王后来联系了郝女士。郝女士说她已经付了学校的钱。现在，她已经回到了家乡，她不再想参与其中。

很快，两个月就到了，小王后来打电话给郝女士，郝女士就不再接了。小王觉得很委屈，很受伤，很无助。学校与小王谈判失败，学校向 ** 提 ** 诉讼要求小王支付租金并腾退S店面。

法律分析

一、租赁合同应该签订吗？

1、租赁合同是应当签订的。

只有在签订租赁合同后，我们才能通过在合同中约定各自的权利和义务，知道我们有什么责任和义务，什么权利可以得到保证。如果双方发生 ** 以后，还有章可循。

2、租赁合同应该签多久？

租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过一部分无效。租赁期届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。合同签订多长时间取决于每个案件的实际情况，最终由双方约定。

3、双方未签订租赁合同的。

a、发生 ** 之后，双方没有明确界定各自的权利义务，可能会互相争吵。

出租人说，房屋维修是承租人的事。当他把房子交给承租人时，他已经清楚地告诉他，因为承租人一直在租房子，而且房子的具体使用相对清楚。承租人应妥善保管租赁房屋，租金可以更便宜。承租人表示，根据法律规定，出租人应承担房屋维修等。

b、如果双方未签订租赁合同，或租赁合同到期后未及时续签，出租人可以随时终止租赁合同。当然，在终止合同之前，出租人应提前合理的时间通知承租人，出租人应终止合同，以便承租人有时间找到租赁的地方。至于多长时间是合理的时间，也应根据案件的具体情况确定，至少30天。

二、租赁合同应与谁签订？

1、租赁合同由实际承租人与房屋所有人签订。

只有房子的所有人才有权惩罚自己的房子，无论是出租还是出售。除已办理抵押登记的债权人外（即便如此，也需要经过法律程序），其他人无权处罚。

2、不要从原承租人转租。

事实上，有很多租户，就像小王从原来的承租人那里转租一样。这样做的风险：

a、一般来说，承租人转租时，应当得到出租人的承诺。出租人同意转租的，建立次承租人（小王）与承租人（郝女士）的转让关系；出租人不同意转租的，次承租人（小王）与承租人（郝女士）的转让关系不成立，出租人可以终止合同。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以终止合同。

b、第二承租人（小王）从承租人（郝女士）转租，双方不知道承租人（郝女士）与出租人（学校）之间的约定，不可避免地损害其合法权益。

三、租金支付租金？

1、租赁合同应当约定支付租金的时间，租金金额必须在租赁或者转租时。

2、出租人权：

a、承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以终止合同。

根据每个案件的不同情况确定合理期限，一般不少于30天。

b、对租金支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

c、当事人对租赁期限没有约定或者不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时终止合同，但出租人应当在合理期限前通知承租人终止合同。

d、租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。

3、承租人权利：

a、承租人因第三方主张权利而不能使用或收入租赁物的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三方主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

在小王承租S店面的过程中，第三人小张对小王说，学校这房子已经卖给小张了，小张要重新装修，自己来经营，要求小王腾退房屋。那么，小王可以去找学校核实学校是否将房子卖给了小张，如果情况属实，小王可以要求减少租金或者不支付租金。

b、承租人可以要求减少租金或者不支付租金损坏或者损失的，承租人可以要求减少或者不支付租金；部分或者全部损坏或者损失的，承租人可以终止合同。

小王承租S店铺结束后，夏天下了大雨，然后房子因长时间下雨而塌了。小王可以要求终止劳动合同。

4、承租人的义务：

如果双方未签订租赁或租赁合同到期后未及时续签，承租人实际居住或使用出租人的房屋，承租人应根据实际使用时间支付使用费。