【要点提示】
租赁公司以自己的名义，在房东授权的范围内与租户签订租赁合同如果租户在签订合同时不知道房东与租赁公司之间的代理关系，合同是否可以直接限制房东和租户，应根据房屋租赁合同的履行和违约情况确定。
基本情况
20192003年3月8日，卢某生、周某蓉(委托人、甲方)与租赁公司(租赁代理人、乙方)签订《房屋租赁委托代理合同》XX路XX号XX幢XX房房子里，卢某生和周某荣将房子交付给了租赁公司从交付到2019年4月8日为空置期。租赁公司预付押金3000元，租金标准为每月3000元。
20192000年5月13日，租赁公司向卢某生、周某荣支付9000元。此后，王某与租赁公司签订了《房屋租赁合同》，租赁了上述卢某生、周某荣委托租赁公司租赁的房屋。合同中，租赁公司为经理(甲方、受房屋出租人委托)，但未注明卢某生、周某荣的身份信息，约定租赁期限为2019年5月15日至2020年5月14日。租赁公司立即将涉及的房屋交付给王某捷。
20192019年7月中旬，由于租赁公司未能按时支付租金，卢某生、周某荣通过电话通知要求王某捷搬出涉案房屋，王某捷未腾出房屋，卢某生、周某荣于2019年7月27日更换涉案房屋门锁。
王某捷向 ** ** 请求：1.2019年7月27日至2020年5月14日，责令卢某生、周某蓉返还租金21 200元；2. 卢某生、周某蓉支付了4000元的违约金和158元的酒店租金损失，5760元的租金损失，共计9918元。
在审判中，王质证了两人与租赁公司签订的房屋租赁委托代理合同，王承认了真实性，称因为他看到了合同，周向租赁公司的授权委托书和最后一页的补充协议，与租赁公司签订了房屋租赁合同。王在法庭上证明了他手机拍摄的授权委托书，以及卢、周与租赁公司合同最后一页的照片打印件。证据。陆、周认为照片模糊，合同印章，王应要求阅读完整的合同，但忽视了审查。
** 当庭询问王某某，为什么委托书照片中的收据部分被修改(说明卢某某收到租赁公司预付押金3000元)？王某某表示，其同事李某联系中介找房子，中介找租赁公司赁公司。修改后的图片是中介发给他的，他和李某涛直到2019年7月26日才看到修改后的图片。他们与租赁公司签订合同时，没有看到。
【审判结果】
** 判决:1。驳回原告王某杰2019年7月27日至2020年5月14日要求被告陆某生、周某荣返还租金21 200元的诉讼请求；2.驳回原告王某杰要求被告陆某生、周某荣向原告王某杰支付违约金4000元，租酒店损失158元，再租同户型房屋租金损失5760元，共计9918元。
【按例】
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人在委托人授权范围内以自己的名义与第三人签订合同，第三人在签订合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中，卢、周与租赁公司签订了《房屋租赁委托代理合同》，同意租赁公司以周的名义租赁卢、周的房屋；王与租赁公司签订了《房屋租赁合同》，租赁卢、周委托租赁公司租赁房屋，租赁公司为经理，未注明卢、周的身份信息。王主张陆、周将完全委托租赁公司行使租赁事宜，卢、周应对租赁公司的行为承担责任。当事人对自己的主张有责任提供证据。王向他提供证据。** 提交了修改后的照片打印件，以证明其在与租赁公司签订房屋租赁合同时，明确知道卢某生和周某荣委托租赁公司租赁涉及的房屋。因为照片打印件是修改后的证据，因此，真实性不予确认。在询问证据疑问后，王某杰就何时看到被修改的授权委托书照片打印件发表了矛盾声明。因此，在签订王某杰主张的合同时，他已经清楚地知道生和周某荣委托租赁公司租赁房屋的事实，以及王某杰后来陈述的2019年7月26日第一次看到被修改的照片打印件的事实。因此，王某杰与租赁公司签订的《房屋租赁合同》不能直接约束王某杰与卢某生、周某荣。租赁公司在经营房屋租赁业务的过程中，采用向房东支付高租金、向房客收取低租金的经营模式。市场风险很大，但租赁公司应足以影响卢某生和周某荣是否签订合同的重要事项，未向两人披露。卢某生和周某荣在租赁公司未能按时支付租金时，先通过电话通知王某杰收回房屋，然后以实际行为收回涉及的房屋，这表明卢某生和周某荣行使了解除合同的权利。由于租赁公司未能按时向王某某某某某承担违约责任。
【律师】
《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义与第三人签订合同，第三人知道受托人与委托人之间的代理关系，合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人。第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人签订合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人原因不履行义务的，受托人应当向委托人披露第三人，委托人可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人签订合同时不知道委托人与委托人之间的代理关系的除外。
鉴于此，我个人认为，在房东与租赁公司签订房屋租赁委托代理合同后，租赁公司以自己的名义与租户签订租赁合同，租赁合同房东有效，关键在于租户与租赁公司签订租赁合同，了解租赁公司与房东之间的代理关系？
1.租户知道租赁公司和房东之间的代理关系
在签订租赁合同时，如果租户知道租赁公司和房东之间的代理关系，租赁合同直接同意房东和租户。
2.租客不知道租赁公司和房东之间的代理关系
在签订租赁合同时，如果租户不知道租赁公司与房东之间的代理关系，租赁合同的责任是不同的，分为以下三种情况：第一，如果是房东违约的原因，租赁公司向租户披露房东，租户可以在房东与租赁公司之间（一旦选择，不能中途更改）承担责任。在这种情况下，个人建议选择房东要求权利；第二，如果租户违约，如果租赁公司向房东披露租户，房东可以在租户与租赁公司之间（一旦选择，不能中途更改）承担责任。在这种情况下，个人建议选择租户要求权利；第三，如果租赁公司作为受托人违约，房东或租户只能找到租赁公司承担责任。
