摘要售后租赁是商业地产（特别是商店、度假酒店）常见的销售模式，其宣传的高回报吸引了许多购房者。近年来，由于房地产政策的变化和市场的波动，商业地产售后租赁项目的雷声频繁发生。不仅购房者无法获得房地产所有权证书和委托经营收入，而且一些商业地产项目的负责人也被认定为刑事犯罪。本文对商业地产售后租赁相关问题进行了法律分析，分析了风险，并提出了风险防范的建议和救济措施。关键词售后租赁 表达形式 法律分析 风险防范

建设部（现更名为住房和城乡建设部）2001年发布的《商品房销售管理办法》第四十五条规定：售后租赁是指房地产开发企业在一定期限内租赁或者代表买方购买商品房的行为。结合房地产项目的实际发展，上述定义的售后租赁主要表现为商业房地产项目的开发商将开发的商店、度假酒店等物业分为多个小面积；然后，开发商与买方签订委托经营合同、房屋租赁合同，包括租赁、租赁、委托经营，开发商将项目整体商业经营，并在约定的租赁期限内向买方支付一定比例向买方支付固定收入。租赁期满后，买方可以自由处置其购买的房屋，包括续租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租、转租一般认为，开发商以自己的名义与买方签订商品房销售合同，并指定其直接或间接控制的其他第三方与买方签订委托经营合同、房屋租赁合同等合同属于伪装的售后租赁。售后租赁相关合同的有效性分析

售后租赁模式主要包括两部分协议，即开发商与买方签订的商品房销售合同，以及开发商或其指定的第三方与买方签订的委托经营合同或房屋租赁合同，作者将分别分析：虽然售后租赁态度不同，但到目前为止，全国人民代表大会及其常务委员会法律、国务院行政法规尚未对售后租赁作出强制性禁止。因此，售后租赁并不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，售后租赁包括现有房屋的售后租赁和未来房屋的售后租赁。《商品房销售管理办法》区分了商品房是否完工： 现有房屋售后租赁签订的《商品房销售合同》合法有效。《商品房销售管理办法》第十一条规定，只禁止未完成的商品房进行售后租赁，不限制已完成的商品房进行售后租赁。因此，开发商和购房者签订的现有房屋售后租赁商品房销售合同合法有效。 签订的《商品房销售合同》不违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，商品房销售合同是否无效？为鼓励交易，《合同法》严格认定合同无效，只有第五十二条规定合同无效。同时，根据最高人民 ** 关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)第四条规定:合同法实施后，人民 ** 确认合同无效，以全国人大及其常委会制定法律、国务院制定行政法规为依据，不得以地方法规、行政法规为依据。《商品房销售管理办法》仅属于部门规定。因此，根据《商品房销售管理办法》的规定，不能确定签订的《商品房销售合同》无效，** 在案件的实际审判中也大多采用了这一观点。委托经营合同或房屋租赁合同的有效性分析结合上述两种主要表现形式，委托经营合同或房屋租赁合同可能是商品房销售合同的开发商，也可能是开发商指定的直接或间接控制的其他第三方。虽然委托经营合同、房屋租赁合同与商品房销售合同密切相关，但从合同的构成要素来看，《委托经营合同》和《房屋租赁合同》具有独立合同的法律性质，属于独立合同，而不是《商品房买卖合同》的合同。根据合同的相对性原则，无论《委托经营合同》和《房屋租赁合同》的签订主体是谁，都属于与《商品房买卖合同》两种不同的法律关系，只能约束协议当事人。因此，无论《商品房买卖合同》是否有效、被撤销或终止，本协议在《委托经营合同》和《房屋租赁合同》本身无效、可撤销的情况下仍然独立有效。售后租赁商品房涉及的产权登记

售后租赁的商业地产房屋主要有两种形式：一种是实物产权，即开发商将商业地产房屋（商店或度假酒店）的实质性分割，房屋具有结构独立性；一种是虚拟产权，即开发商只划分房屋的概念面积，房屋之间没有物理间隔墙，没有实际区域，没有独立空间。根据《中华人民共和国住房登记办法》第十条的规定，房屋应当按照基本单位登记。基本房屋单位是指具有固定边界、独立使用、编号明确、唯一（建筑号、房间号等）的房屋或特定空间。……非住房以房屋的建筑、楼层、套房、房间等有固定边界的部分为基本单位登记。同时，登记办法第二十二条第（一）、（四）款规定，未按照规划许可的面积建造或者申请登记的房屋不能具体或者没有独立使用价值的，房屋登记机构不予登记。根据上述规定，可以办理产权登记的商业地产，应当符合开发商原批准的建设项目规划方案总体规划和房屋分层图，房屋具有实质性的物理分割和独立的实用性。一些商业地产买家在购买房屋时不知道他们购买的商店或度假酒店的房屋结构，开发商与其签订的《商品房销售合同》仅从概念上确定了房屋的建筑号、层数和门号，但未将房屋的平面图附在合同中。此外，在售后租赁模式下，开发商通常会在《商品房销售合同》中约定直接将房屋交付给运营管理公司。因此，购房者一般不知道自己购买的房屋的内部结构、建设和运营的实际进展情况。如果他们实际购买虚拟分割或不符合规划许可证的商业地产房屋，他们将面临无法进行产权登记的问题。以北京为例，自2011年起，北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于加强部门联动、完善商业和办公项目管理的通知》，其中明确规定：5、商业和办公项目房屋登记的基本单位为边界固定、可独立使用、唯一编号明确的房屋或特定空间。禁止以任何形式的虚拟和标记形式对新建设单位进行分割和登记。2017年3月2017日，不得进一步加强商业和办公项目管理。规划部门不予批准。此后，北京开始严格整顿商业房地产项目，使商业房地产项目市场在很短的时间内陷入冰冻，这也使得许多购房者购买的商业房地产房屋不符合分割登记条件，难以再次转让。售后租赁模式下的风险分析售后租赁模式在一定程度上具有很大的优势，不仅能有效分散商业房地产开发商的财务压力，快速收回资金；它还可以使购房者在购买商店和度假酒店时获得更大的投资收入。然而，该模式也存在很大的风险。参考各种雷电商业房地产项目，作者提供以下风险提示。购房者的风险

预期收入难以兑现的风险商业地产项目具有投资总额高、经营管理难度大、投资回报期长等特点，对开发商的资本持有和经营管理能力要求较高。开发商没有强大的财务实力，挪用融资资金；或者经营管理能力不强，项目建成后管理不善，容易导致资本链断裂，不能按合同向买方支付预期收入。 无法取得产权证书的风险。如果开发商在早期阶段将商业地产项目的土地使用权与在建项目一起抵押给银行，一旦资金不足导致项目停滞和未完成，开发商将无法申请项目的产权证书。同时，买方购买的商业地产房屋包括物理和虚拟分割，但房屋的位置往往无法确定。根据上述分析，如果买方购买的商业地产房屋不符合分割登记条件，开发商取得整个商业地产的大产权证书后，很难根据买方购买的面积和位置进行分割，买方很难取得购买房屋的房地产所有权证书。 购房者 ** 在售后租赁模式下，开发商通常要求买方同时签订商品房买卖合同、委托经营合同或房屋租赁合同，签订合同往往涉及多个主体和复杂的权利义务关系。购房者 ** 要求取得租金或营业收入时，开发商将以非委托经营合同或房屋租赁合同主体为由免除责任。同时，开发商通常在《商品房销售合同》中约定，其指定的经营管理公司将代表买方进行房屋验收，并办理交付手续。因此，买方不能按照约定获得租金或营业收入，而要求开发商逾期交付，要求追究逾期交付的违约责任，难度较大。开发商的风险

民事违约风险开发商的项目建设和运营管理，将受到市场经济、商业房地产政策变化、商店实际承租人履行等因素的影响，一旦因素出现问题，导致开发商无法支付租金或收入，将面临违约责任的风险。 行政处罚风险根据《商品房销售管理办法》第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：……（4）通过售后租赁或伪装的售后租赁销售未完工商品房；因此，一旦开发商宣传或实际销售未完工房屋，将面临行政处罚。 犯罪风险最高的人** 《关于审理非法集资刑事案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第（1）款规定：如果没有房地产销售的真实内容或不以房地产销售为主要目的，以返还销售、售后租赁、约定回购、销售房地产份额等方式非法吸收资金，将以非法吸收公共存款罪定罪处罚。知道是否有真实的房地产销售内容，是否以房地产销售为主要目的，已成为认定罪和非犯罪的核心要素，否则，开发商的相关负责人和项目核心人员将被认定违反刑法第一百七十六条规定的非法吸收公共存款罪。

律师 建议，虽然售后租赁存在诸多风险，但开发商在法律法规规定的范围内，有序经营良好，不仅可以解决自身的财务问题，而且可以给买家带来更高的收入，仍有一定的优势。对于买方，在选择项目时，不要盲目相信广告，而应注意项目开发主体、经营主体是否具有一定的经济实力和商业经营经验，尽量选择大品牌公司开发的项目；其次，买方应注意商业房地产分割登记的地方法律法规，以及购买合同中的产权登记和违约责任；第三，买方应调查项目周边物业租金、周边地段、项目商业区发展的可能性；最后，买方应判断开发商承诺的投资年回报率年限是否超过正常值，不要贪图虚高的投资回报。对于商业地产开发商，应调查项目周边房地产租金、周边地段、周边地段、项目所在商业区发展的可能性；最后，买方应判断开发商业房地产承诺的投资年回报率和年限是否超过正常值，不得虚假。LL—— 感谢关注 ——

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