【要点提示】

房东基于房东与租赁公司之间的 ** ，以断水断电、注销门禁卡等方式提前收回房屋的行为已构成违约，租客在有明确的《授权委托书》的情况下，可以依据《房屋租赁合同》的约定主张解除该合同并要求房东退还押金、剩余租金，并按约支付违约金。

基本情况

20192005年5月15日，匡与租赁公司签订了了《房屋租赁委托代理合同》，同意租赁公司代理匡某办理其所有房屋租赁事宜。租赁公司的代理事宜包括但不限于代匡某签订、变更或终止房屋租赁合同，代匡某收取租金、押金、押金等费用，代表承租人** 等等。租赁公司的代理期为2019年5月16日至2022年6月28日。同日，匡向租赁公司出具正式授权委托书，委托租赁公司签订房屋租赁合同，收取租金、押金等费用。

20192019年6月7日，租赁公司与方签订了《房屋租赁合同》，约定从2019年6月11日至2020年6月10日租赁上述房屋；月租金3626元，年租金支付；乙方押金3626元。租赁期届满或合同终止后，扣除乙方承担的费用后，其余部分无息返还乙方；乙方未违反本合同提前终止合同的，乙方有权终止合同。同时，甲方应按两个月的租金向乙方支付违约金。房屋租赁合同在甲方抬头处注明受房屋出租人委托。

与此同时，方某力在微信上与匡某松沟通。方某力于2019年6月7日通过微信向匡某松发送同意书。同意书规定：我知道并同意租赁公司将涉案房屋租给方某力，租赁期为一年（2019.6.11-2020.6.10），租金由租赁公司自行收取。由于我不在成都，我委托我签署了本同意书。方发出同意书后，问：你能看到吗？。匡回答说：非常专业，可以。

房屋租赁合同签订后，租赁公司向方某力出具收款单，规定收到方某力押金及租金47 138元。

20192008年8月7日，租赁公司宣布，由于公司管理不善，无法履行合同，公司已停止运营，关闭所有业务。同日，市住房安全和房地产局发布通知，表明租赁公司由于管理不善，损失严重，没有 ** 经常经营。后来，匡某松向租赁公司邮寄了终止合同的通知。

20192019年8月10日，匡某松在涉案房屋门口粘贴了《通知书》，规定其与租赁公司已终止合同，有权收回房屋，并要求承租人在8月12日前搬走。2019年8月25日，匡某松向物业客服中心出具《情况说明书》，规定其房屋已被无关人员使用，并要求物业客服中心自收到此情况说明书之日起注销匡某松的门禁卡；未经匡某松本人同意，不得放行进入社区或出具门条；未经匡某松本人同意，关闭房屋的闸阀和供电开关，不得打开供水和供电。

匡确认，2019年8月10日张贴《通知》后，涉案房屋停水停电。在向物业客服中心出具《情况说明》后，物业客服中心于2019年8月26日注销了涉案房屋的门禁卡。方主张匡多次停水停电，无法居住。2019年8月24日搬出涉案房屋。2019年8月26日去涉案房屋取回私人物品时，门禁卡被注销，物业人员拒绝进入。匡确认，他于2019年9月初收回了涉案房屋。

匡某松因无故停止供应涉及房屋的水电，并通知方某力搬出房屋。经过多次协商，方某力被迫提前搬出房屋。为此，方某强烈起诉 ** ，请求判决：1.解除方某力与匡某松之间的房屋租赁合同；2.匡某松退还方某力租金3626元，剩余租金33 842元(租期自2019年6月7日至2019年8月26日止)；3.匡承担违约金7252元；4.匡某松承担方某力停水停电期间的酒店费4760元，中介费2000元。

在审判中，方某力就其同时要求的违约金和损失赔偿主张，选择主张违约金。

【审判结果】

   ** 判决：1.2019年6月7日，解除原告方某力与被告匡某松签订的《房屋租赁合同》；2.自本判决生效之日起十日内，被告匡某松退还原告方某力押金3626元，租金33 842元；3.本判决生效之日起十日内，被告匡某松支付原告方某力违约金7252元；4.驳回原告方某力的其他诉讼请求。

判决理由

匡与租赁公司签订了房屋租赁委托代理合同，并向租赁公司出具了授权委托书，委托租赁公司签订房屋租赁合同，收取租金、押金等费用，然后租赁公司以经理的名义与方签订了相应的房屋租赁合同，收取方支付的押金和租金47 138元，同时，方在签订房屋租赁合同时，通过微信和匡确认相关租赁事宜，因此，方与匡之间的房屋租赁关系依法建立生效，房屋租赁合同是方与匡的真实意图，应当依法受到法律保护。

方某力已按约定支付了相应的押金和一年的租金，匡某松基于与租赁公司的 ** 提前收回房屋，匡的行为构成违约，方根据房屋租赁合同终止房屋租赁合同，要求匡退还押金3626元和租金，按合同支付违约金，** 依法支持。方某力主张的违约金为7252元，符合《房屋租赁合同》中双方关于违约责任的约定。** 依法支持。** 解释说，方某力明确表示，方某力同时主张违约金和损失赔偿，因此 ** 依法不支持相应的损失赔偿主张。

【律师】

个人认为，** 的判决合理合法，以前一直以这种观点向前来咨询的当事人解释。

虽然上述判决只是一审判决，当事人可能不得不上诉甚至申请再审，但我个人认为改判的可能性相对较小。

这一判决更具代表性。事实上，本案是房东与租赁公司（中介公司）签订的委托代理合同，然后租赁公司（中介公司）与租户签订租赁合同。** 房东要求解除房东与租户之间的房屋租赁合同（实际上是中介公司与租户签订的合同，反映了委托代理关系），并返还租金押金、剩余租金、违约金、停水停电期间的酒店费、重新租赁的中介费等。** 支持终止合同关系，返还剩余租金和押金，并承担违约金（酒店费用和再租中介费不能与违约金同时索赔，租户选择违约金）。

这两个问题需要强调。

首先，房东和租赁公司有什么关系？

我曾经提到过，房东与租赁公司（中介公司）签订的合同类型尤为重要。是委托代理合同还是房屋租赁合同？点击以下链接文章了解更多信息。

房东是否有权从租客手中收回房屋？

此外，还有相关的法律规定。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。第一百七十二条规定，行为人无代理权、超越代理权或者终止代理权后，仍实施代理行为，有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。（注：《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百七十二条也有同样的规定。）在房东与租赁公司的房屋租赁服务合同中，有条款可以让租户相信租赁公司有代理权，租赁公司的行为对房东有效，房东应当承担相应的权利和义务。

第二，类似案件还有一点值得我们关注，那就是房东出具的授权委托书。

这可能是房东胜诉或租户胜诉的关键。如果本案未提交授权委托书，或者提交授权委托书的授权事项不清楚， ** 的判决可能会有所不同。

《中华人民共和国合同法》第四百零二条（《中华人民共和国民法典》第九百二十五条）规定，受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人签订的合同，第三人在签订合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人的除外。言下之意是，如果租客在签订租赁合同时不知道房东与租赁公司之间的委托关系，租客与租赁公司签订的租赁合同可能无法约束房东。此时，租客可能只能找到租赁公司，而不是像本案一样，** 房东要求支付相应的赔偿金。** ，** 也可能不支持。

因此，该案件中租客能够胜诉，可能还一个关键点就是有比较明确的《授权委托书》，委托包租公司代为签订房屋租赁合同并收取租金、押金等费用。

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