文章简介：酒店公寓投资养老金坑？进入华丽的售后租赁陷阱后，业主如何保护自己的利益？

第一部分，酒店公寓投资养老金，一个华丽的陷阱。

1、20122000年，吴在北京看到了公寓投资养老的广告。她从售楼处的工作人员那里了解到，买一套升值空间很大的酒店式公寓，只需要支付市场价50%的价格，剩下的房款以售后租赁的形式提供，也就是说，开发商租你买的房子，用租金支付剩下的月供。这意味着你只需要支付一半的钱，你就有整个房子的产权。房子出租10年后，房子将完全归业主所有。这种投资养老方式太划算了！

2、经过销售人员的欺骗，吴拼凑起来，收集了足够的首付。并与开发商指定的销售公司签订了《委托管理业务协议》。自2012年底以来，该公司已经向吴支付了三年的租金。到2015年底，销售公司因各种原因拖欠了租金。四个月后，该公司完全停止了支付租金。但银行仍在敦促吴偿还抵押贷款。不仅吴，而且许多业主也有同样的经历，我们去找销售公司 ** 。不久之后，销售公司倒闭了。京云房地产律师团了解到业主去找开发商，但开发商表示业主与销售公司签订的合同与开发商无关。而售后租赁合同不是商品房销售合同

第二部分，售后租赁可靠吗？

1、什么是售后租赁？

售后包租就是业主支付部分房款购房，将房屋租出去，以租金形式支付余下的房款。但是业主所购房屋，要由开发商承租，或者开发商委托其他合作公司出租，并支付固定回报的销售方式。其实，我国法律是明确禁止“售后包租”的。

2、法律如何规定售后租赁？

根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，法律明确禁止以售后租赁或者变相售后租赁的形式出售房屋。以售后租赁的形式出售未建成的商品房是违法的，签订的租赁合同无效。

3、“售后包租”为何屡禁不止？

(1)开发商以售后包租的形式出售房屋，可使商品房在短时间内脱销，并能迅速收回资金。

（2）虽然非法开发商将受到处罚，但《商品房销售管理办法》只是住房和城乡建设领域的部门规定，《合同法》是国家法律，《商品房销售管理办法》中的规定不能作用于《合同法》。也不能作为商品房销售合同无效的法律依据。这对开发商来说是非常小的风险。

4、业主售后租赁的法律风险是什么？

（1）虽然从表面上看，业主只需支付部分房价即可获得整个房屋产权。但很难获得预期的回报。因为如果开发商的房地产销售不好，或者有其他经济 ** ，业主很难获得持续的利益回报。

(2)京云房地产集团认为售后返租 ** 很难。如果销售公司管理不善，业主可能拿不到租金。如果业主十年后才有房屋使用权，很难发现房屋质量问题。

5、开发商的广告有法律效力吗？

许多业主想知道，开发商的广告没有写在合同中，具有法律效力吗？开发商是否应对其广告的后果承担法律责任？京云了解到最高 ** 关于商品房买卖合同的审理** 案件适用法律对若干问题的解释规定，商品房广告属于要约邀请。但以下内容属于要约：规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺，以及对商品房价格和合同订立有重大影响的内容。即使上述两没有写入合同，也被视为合同的内容。

6、业主遇到售后租赁如何维护自己的利益？

（1）要求销售公司继续履行合同并支付房屋租金。销售公司破产的，不能支付租金。业主努力参与清算，努力弥补租金损失。

(2)业主主张终止与销售公司的合同，收回商品房。

（3）业主也可以向住房和城乡建设主管部门报告开发商的违法行为。并争取自己的补偿。

原文作者：京云房产律师团

本文编辑：京云房地产律师团 琳琳