唐冶公馆两栋公寓楼由多家酒店管理。

   托管协议买家按每平方米100元支付

投资数十万套小公寓,交给开发商引进的酒店管理公司托管,承诺稳定的投资回报,宣传租金抵押贷款,甚至可以直接抵消。在房地产销售人员的口中,酒店托管公寓已成为一棵稳定的赚钱摇钱树。记者调查发现,济南商业建筑,有许多项目以托管管理为卖点,业内人士指出,伪装的售后租赁不仅涉嫌违反法律法规,而且背后隐藏着投资风险。

房地产顾问声称16年回报

近日,记者来到天桥区无影山路西侧、田庄东路北侧瑞驰万隆广场项目。销售办公室的销售人员正在积极向买家推荐酒店托管的公寓产品。

据现场物业顾问介绍,该项目共有三栋楼,A大楼全部由酒店托管,购买后租给酒店。购房者每月获得固定保底收入,40平方米公寓预计1800元-190050平方米2000元-2200租金每三年上涨5%。签订托管协议后,酒店经理每三个月向业主支付一次租金。

房地产顾问现场为买家计算了一个账户,以一套约50平方米的公寓为例,总价超过40万元。首付超过20万元,贷款超过20万元,月供超过2200元。托管后,月租金为2200元,月租金基本相同,相当于租赁贷款。

从这个角度来看,这项投资是完美的,门槛不高,利润稳定。房地产顾问表示,投资公寓的年收益率超过6%,所有投资成本可以在167年内收回。

瑞驰

81万元的租金可以直接抵消

记者在售楼处看到,挂在墙上的宣传板上写着醒目的大字体:瑞驰万隆广场公寓产品集投资 自住 租赁 办公 养老五大功能于一体,部分为精装酒店托管公寓,投资回报率高,租金可抵消……

目前,这里主要推广建筑面积42-52平方米的公寓产品,毛坯交房,目前已封顶,预计2021年交房。

销售人员还提出了一个很大的好处:合同托管期为12年,酒店管理人员将提前支付3年的租金,近8万元,业主买房时可以直接抵消租金。你可以选择扣除(从房间付款中)或不扣除,酒店会在交付房间后按时打电话给你。

记者在实地调查中发现,目前济南很多公寓都在采用这种售后租赁模式销售,但预付租金直接抵房的情况并不多见。

购房者先交四五万装修费

记者发现,根据酒店托管协议,买方应向酒店经理支付额外的装修费,标准为每平方米1000元,购买50平方米的公寓,必须支付5万元的装修费。在签订委托协议时,应支付5000元的装修保证金。

房地产顾问说,不仅他们的项目,所有的酒店托管公寓都需要买家来支付这笔费用。酒店有自己的装修标准,整套装修成本约12万元,业主只需拿部分,其余由酒店投资,托管期内所有的维护、更换不需要业主支付额外的费用。

此外,托管期为12年,但业主实际上由托管公司使用12年6个月,装修前6个月不支付营业收入。通常称为免租期。

如果业主违约,即退租,需要向酒店管理人支付10万元违约金;如果酒店托管人违约,向业主支付1万元违约金,如果交付前违约,业主违约金只有2000元,5000元装修押金退还。

哪家酒店来托管经营?

销售人员表示,托管合作伙伴是华住酒店集团旗下的橙色酒店,记者也在销售办公室大厅看到了酒店的宣传标志。但在托管协议上签署的合同公司是:济南门客酒店管理有限公司,该公司于去年9月21日成立,注册地为天桥区田家庄东路6号。通过查询股权关系,公司的投资者与华住酒店集团无关。

24日,记者向华住酒店管理有限公司济南分公司核实,公司工作人员询问详细地址后明确表示:不知道在瑞驰万隆广场新开橙酒店,也没听说过济南门客酒店管理有限公司,但不排除可能是加盟商。

涉嫌变相售后租赁

514月14日,济南市住房和城乡发展局、济南市市场监督局联合发布了《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,明确规定商品房销售广告不得承诺或融资或伪装融资。

山东千顺律师事务所律师孙才望表示,根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定,房地产开发企业不得以售后租赁或变相售后租赁的形式销售未完成的商品房。《山东省商品房销售条例》第二十条还明确规定:房地产开发企业和商品房承销商不得以退货销售或变相退货销售商品房,不得以售后租赁或变相销售未完成的商品房。

孙律师说:可以通过几个特点来判断,一是委托经营协议的签订时间与买卖合同的签订时间相同;二是委托经营者由开发商指定,买受人无权选择和更换;第三,经营者往往在房屋不具备交付条件的情况下将租金返还给买受人,比如直接从购房款中扣除租金。这个楼盘的行为是典型的变相售后租赁。买受人可以要求有关行政机关对开发商的违法行为进行调查核实和处理,必要时给予行政处罚。

链接

在

2018年,济南有两个项目因为违规售后包租,被主管部门济南市城乡建设委处罚。其中济南泉城新天地置业有限公司开发的历下区泉城路泉城旺角项目,2012年4月份取得商品房预售许可证,同年9月份在与购房者签订《商品房买卖合同》的同时,又签订了《委托经营管理协议》。山东圣凯置业有限公司开发的泺源大街圣凯财富广场项目,2006年取得商品房预售许可证,同年10月与购房者签订《商品房买卖合同》,2007年9月份签订了《委托经营管理协议》。这两个项目均以售后包租的形式销售商品房,违反法规,严重扰乱了济南市房地产市场秩序,在社会上造成了极坏的影响。给予两家开发商全市通报批评,违规行为计入企业不良行为档案,并移交市城管执法部门,进行依法处罚。同时要求,全市各房地产开发企业要引以为戒,认真遵守商品房销售规定,守法经营,坚决杜绝此类事件再次发生;对于蓄意违规、影响较坏的开发企业,一经发现,将依法依规公开曝光、严肃处理。

但目前,这种售后租赁和变相售后租赁现象仍然存在,屡禁不止。

提醒

售后租金大多是加速销售

托管公寓真的很稳定吗?记者调查发现,销售较好的项目基本上不采用这种方式,往往销售不理想,喜欢贴上稳定利润的标签来吸引买家。业内人士表示,托管收入本身不应与销售挂钩,仔细研究托管合同,事实上,不难发现技巧,所以我们必须小心,避免被企业愚弄,最终失去损失。

记者还对市区几个核心区域的优质公寓项目进行了实地调查,发现大部分不实行托管经营的销售模式。** 区域房地产营销负责人表示,托管模式看起来很完美,但实际上也有缺点。在实际操作中,他们发现在销售阶段根本不需要引进托管公司,无论是业主自营还是集中托管给公司,都经营得很好。位置差、客流量低的项目是引进托管人,未来可能无法运营。相反,它们会得到鸡毛,业主、开发商和托管人会互相争吵。这是一个非常现实的问题。业主希望租金越高越好。托管人希望尽量降低租金成本。这种平衡本身很难找到,也很容易打破。如果酒店管理公司赚不到钱,很难支持,他们必须离开。他们一撤退,业主就会找到开发商,带来一系列 ** 。不用担心租赁的产品,没有托管就能获得稳定的高回报。一个租不出去的项目,找酒店管理公司是不可能起死回生的。

济南房地产行业的一位资深人士指出,商业市场上的大多数售后租赁项目都是为了加快房屋销售,首先给买家一个良好的前景和期望,抓住投资回报的心态,出售房屋,至于一两年后能否实施成为现实,尚不清楚。托管失败的案例随处可见。对于开发商来说,经营质量并不重要,可以提出100个原因,如酒店市场差、经营公司能力差等。当然,也不排除一些开发商真的想经营整个商业项目,从而委托专业企业进行经营。这需要业主擦亮眼睛,仔细筛选。但大多数买家往往没有专业知识,加上信息不对称,难以识别。因此,国家明确禁止未完成的商品房以售后租赁或伪装的售后租赁方式出售。

不可否认,由于目前严格的购买限制政策,许多普通投资者缺乏投资经验和渠道,加上前两年房价飙升,他们迫切需要一种稳定的投资方式。托管管理在一定程度上抓住了投资客户追求稳定回报的心理,因此投资门槛低、无限制的公寓产品在市场上悄然流行。

如果你想通过托管业务获得预期的租金回报,你必须选择一个有能力的运营商。特别注意管理人员的资质和以往业绩,检查周边类似酒店项目的利润水平,防止企业画蛋糕;签订委托管理协议时,明确权利、义务和责任,注意委托管理协议中的违约责任与开发商销售合同中的违约责任是否冲突。买方与开发商属于商品房销售的法律关系,买方与委托经理属于委托经营的法律关系,开发商与委托经理一般为利益相关者。

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